Was ist Bauqualität und wo steckt der hohe Preis?

Erschienen im Mai 2018 im Tagesspiegel

Was steht ins Haus?

Zur Abnahme unserer Penthousewohnung in Mitte bemängelten wir vor allem die einfache Ausstattung und Ausführungsqualität. Die Baubeschreibung versprach eine repräsentative Ausstattung, abgestimmte Materialien und elegante Ausführungen. Tatsächlich handelt es sich um gewöhnliche Fliesen und Wandqualitäten, die handwerkliche Ausführung ist nur durchschnittlich: Fliesenversätze, ungleiche Fugen und ausgebesserte Stellen an den großen Holzfenstern. Wie rechtfertigt das den außergewöhnlich hohen Preis? Ist hier nicht eine besonders hohe Qualität zu erwarten?

Was steht im Gesetz?

Die Frage nach dem Zusammenhang zwischen Preis und Leistung stellt sich nicht nur beim Kleidungsdiscounter, sondern auch bei so genannten Luxusimmobilien. Der eigentliche Wert liegt in der besonderen Lage der Wohnung: mit Blick auf das historische Zentrum, eine besondere Adresse, die oberste Wohnung. Die grundlegende Gebäudesubstanz ist immer gleich: Der Rohbau besteht aus Beton und Mauerwerk, anschließend werden bauliche Ungenauigkeiten verputzt. Für das Auge verbleiben dann nur die unterschiedlichen Oberflächenmaterialien – und ggf. die besondere Ausstattung – als ersichtlicher Luxus. Nach BGB § 633 darf der Erwerber hier dennoch eine besonders sorgfältige Ausführung erwarten – das, was „der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann“. Dies kollidiert i.d.R. mit handwerklichen Grenzen, die sich aus dem gewöhnlichen Baubetrieb und der vor-Ort-Fertigung ergeben: kleine Ungenauigkeiten sind als Toleranzmaße in den Regelwerken erlaubt. Soll dies eingegrenzt werden, müssten detaillierte Grenzmaße oder besser: Muster verabredet werden, die dann gelten. Der Bauträger muss dies seinen ausführenden Firmen weitergeben und die höhere Ausführungsqualität organisatorisch durchsetzen. Besser wäre die Vereinbarung einer detaillierten Baubeschreibung, die nicht nur die individuelle technische Ausstattung und die Materialien für Wand und Boden beschreiben, sondern auch die Fertigungsungenauigkeiten begrenzt.

Und wie stehen Sie dazu?

Die in Qualität und ausgewählten Mustern beschriebenen detaillierten Ausstattungen sind versprochenen und umzusetzen. Die bewerbenden Schlagworte beschreiben die zu erwartende Bauqualität nur mittelbar. In einem etwaigen Rechtsstreit wäre damit Ihre Erwartungsebene analog zu §633 BGB definiert. Der Verkäufer scheint die beschriebene hohe Qualität nicht auf seine handwerklichen Leistungen zu beziehen, ein Rückzug auf das vollständige Ausnutzen etwa zulässiger Ungenauigkeiten ist nicht zu akzeptieren. Die Bauausführung und die nicht bemusterte Qualitäten müssen hier deutlich „besser“ sein. Fragen Sie bei Details und den bemängelten Punkten nach, welche Ausführung das „Besondere“ darstellt! Fordern Sie ggf. Nachbesserung mit Verweis auf das insgesamt versprochene hohe Niveau in Lage und Bauqualität.