Was eine WEG bei einem Dachausbau beachten sollte

Erschienen im März 2018 im Tagesspiegel

Was steht ins Haus?

Wir sind Eigentümer einer größeren WEG in Mitte, das Gebäude stammt aus den 1930er Jahren und verfügt über ein hohes Steildach, das sich zum Dachgeschossausbau eignet. Es gibt innerhalb der Eigentümergemeinschaft zwei Lager, für und gegen den DG-Ausbau. Dafür sprechen Instandhaltungsmaßnahmen, die in diesem Zug mit vorgenommen werden können – das Dach wäre dann jedenfalls neu. Natürlich sind die jetzigen Bewohner des obersten Geschosses dagegen, es gibt aber auch Stimmen, die auf Belästigungen durch die Bauarbeiten hinweisen. Was gibt es hier zu beachten?

Was steht im Gesetz?

Das ist ein heikles Thema, da die „Alt-WEG“ nicht immer Vorteile aus einem Dachgeschossausbau ziehen kann. Verkauft die WEG den Dachraum, kommt Geld in die Kasse, das die Instandhaltungsrücklage über viele Jahre entlasten kann. Dann können Instandhaltungsstaus z.B. an der Fassade oder der Haustechnik ohne Sonderumlagen beseitigt werden. Bei DG- Ausbauarbeiten ist ein gewünschter Einfluss der WEG im Vorfeld festzuschreiben; später kann hier nicht mehr nachgesteuert werden! Häufig werden DG-Rohlinge während der Ausbaus weiter verkauft, d.h. es kommen Eigentümer in die Gemeinschaft, die zuvor nicht bekannt waren. Der Käufer des DG-Rohling agiert dann wie ein Bauträger, zieht also einen Teil seinen Gewinnes aus geringen Baukosten. In wieweit die Eigentümergemeinschaft dann das Recht hat, bei mangelhafter Bauausführung am Gemeinschaftseigentum einzugreifen, ist höchst fraglich und führt schnell zu rechtlichen Auseinandersetzungen. In jedem Fall wird in die alte Bausubstanz eingegriffen: Das Treppenhaus, Elektro, Heizung und Sanitärleitungen müssen in das DG verlängert werden, die Heizungsanlage ist ggf. zu erweitern. Vielleicht wird neben jedes Treppenhaus noch ein Aufzug in den Hof gestellt. Zur Fertigstellung des Ausbaus müsste die Alt-WEG eigentlich auch noch eine Sicherheit aus dem DG-Rohling-Verkauf haben, um etwaige Mängel aus einer Abnahme des geänderten Gemeinschaftseigentums einfordern zu können.

Und wie stehen Sie dazu?

Für die WEG ist abzuwiegen, ob sich durch den DG- Ausbau tatsächlich eine Verbesserung ergibt. Besteht kein Instandsetzungsstau, gibt es ggf. keinen Grund, einen vielleicht noch genutzten alten Dachspeicher zu opfern. In jedem Fall kommt ein neues Stück Gemeinschaftseigentum auf die WEG zu, das zur Fertigstellung sicherlich nicht mangelfrei ist. Die Mängelbeseitigung muss eingefordert werden, Gewährleistungsansprüche sind durchzusetzen. Gibt es hierzu keine klaren Regelungen in der neu zu verfassenden Teilungserklärung, ist Ärger vorprogrammiert. Dagegen bietet es sich für ein Haus, bei dem das Dach sanierungsbedürftig ist, geradezu an, das DG zu verkaufen um dies im Zuge des Ausbaus instand setzen zu lassen. Dreh- und Angelpunkt sind klare Regelungen im Vorfeld, damit die WEG handlungsfähig bleibt.