Sonder- un Gemeinschaftseigentum und die Gewährleistung

Erschienen am 18.08.2017 im Tagesspiegel unter dem Titel „Alle Mängel Melden“

Was steht ins Haus?

Wir haben vor fast 4 Jahren unsere neue Wohnung bezogen. Nun kam die Hausverwaltung auf uns zu, es müsse eine „Gewährleistungsbegehung“ erfolgen und wir sollten Mängel melden. Hier solle unterschieden werden nach Gemeinschafts- und Sondereigentum. Um das Gemeinschaftseigentum kümmert sich die Verwaltung, Mängel am Sondereigentum sollen wir selbst beim Bauträger anmelden. Was hat es damit auf sich? Die Verwaltung macht Druck und meinte, es könne ein Gerichtsverfahren nach sich ziehen. Wir hatten unsere Mängel immer gemeldet, allerdings tat sich nie etwas.

Was steht im Gesetz?

Der Bauträger gibt eine 5 jährige Gewährleistung. Zeigen sich in dieser Zeit Mängel aus einer fehlerhaften Bauweise, muss der Bauträger diese überarbeiten. Es ist ähnlich wie bei der Abnahme, nur müssen Sie jetzt darlegen, dass die Bauleistung mangelhaft war, z.B. die Abdichtung wurde nicht richtig ausgeführt, die Verklammerung der Dachziegel war ungenügend oder das Parkett war nicht richtig verklebt. Die beiden ersten Punkte betreffen das Gemeinschaftseigentum, der Bodenbelag ist Sondereigentum. Wichtig ist zu verstehen, dass der Bauträger die Mängel innerhalb der 5 Jahre abarbeitet oder zumindest seine diesbezügliche Bereitschaft erklärt. Häufig werden umfangreiche Mängellisten kurz vor Verjährungsablauf versendet, aber nicht nachgefasst. Wenn der Bauträger schweigt, ist für ihn nach 5 Jahres alles vorbei, die Verjährung schützt ihn. Also müssen Sie -oder die Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum- aktiv werden und nach BGB §203 – Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen – Gespräche führen bzw. vor Ablauf der 5 Jahre ein selbständiges Beweisverfahren einleiten, um die Verjährung zu vermeiden. Den Nachweis zu führen, dass der Verkäufer mangelhaft gebaut hat, ist nicht ganz einfach, daher helfen hier Architekten oder Sachverständige. Bei dieser Gewährleistungsbegehung besteht letztmals die Chance, etwaige Mängel aus der Bauphase -oftmals auch nicht beseitigte Punkte aus der Abnahme – vorzutragen.

Und wie stehen Sie dazu?

Unterstützen Sie die Verwaltung bei der Wahrung der Gewährleistungsrechte! Zeigen Sie dem von der Verwaltung beauftragten Sachverständigen Fenster, Balkone und etwaige Risse in Wänden. Mängel an Ihrem Sondereigentum sollten Sie anmelden. Ca. 90% der Baumängel zeigen sich innerhalb der 5 jährigen Gewährleistungszeit. Die Begehung sollte ca. 6 Monate vor Ablauf der Gewährleistung erfolgen, denn die sich anschließenden Diskussionen mit dem Bauträger benötigen Zeit: Er muss seinerseits die ausführenden Firmen unter Terminsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern. Werden die Termine nicht eingehalten, und droht Verjährung, müssen die Mängel gerichtlich festgehalten werden. Das kostet viel Geld und der Ausgang nicht eindeutig abschätzbar. Die Mängelbeseitigungen in dieser Zeit sind im Kaufpreis enthalten!