Sonder- ist nicht gleich Gemeinschaftseigentum

Erschienen im Tagesspiegel am 12.10.2019 unter der Kategorie „Vier im Recht“

Was steht ins Haus?

Vor vier Jahren habe ich eine Eigentumswohnung erworben, in der vom Verkäufer die Heizungsanlage innerhalb der Wohnung bis an die Hauptstränge saniert wurde. Durch die Eigentümergemeinschaft wurde im letzten Jahr eine Strangsanierung durchgeführt. Im Herbst musste ich feststellen, dass der Heizkörper im Badezimmer nicht funktioniert – der Zulauf war defekt. M.E. wurde der fehlende Wasserzulauf zum Heizkörper durch die Arbeiten der Strangsanierung ausgelöst. Wer ist für die Reparatur der Anlage zuständig, wer trägt die Kosten, wer muss hier tätig werden?

 

Was steht im Gesetz?

Für die Eigentümer ist es wichtig, die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu kennen – und zu beachten. Beides „gehört“ ihnen, der unbeschränkte Zugriff ist jedoch nur für das Sondereigentum „innerhalb der eigenen Wände“ möglich. Für Bauteile, wie die Heizung oder die Fassade ist es klar, dass niemand eigenmächtig an diese Bereiche geht. Ist das Gemeinschaftseigentum jedoch (nur) vom Sondereigentum aus zugänglich, wird ist Trennung nicht immer klar. Dies gilt z.B. für die Holzbalkendecken im Altbau, die i.W. zum Gemeinschaftseigentum gehören. Bei technischen Anlagen gilt das Prinzip, dass das Gemeinschaftseigentum für die Versorgung und Anbindung der Sonder- bzw. Teileigentumsbereiche sorgt. So kann es vorkommen, dass Verteilleitungen durch Wohnungen, d.h. das Sondereigentum verlaufen. Die Trennung der Hauptversorgungsstränge von den Wohnungsanbindungen erfolgt durch Absperrventile, die die Grenze darstellen und zum Gemeinschaftseigentum gehören – sonst könnten die Wohnungseigentümer die Stränge manipulieren. Ob den Handwerkern diese engen Grenzen immer klar sind, ist eher ungewiss. Hier kann auch der Auftrag manchmal unklar umrissen sein. Wird an den Wasser- oder Heizungsleitungen in der Wohnung gearbeitet, muss das System von den Hauptversorgungsleitungen getrennt, also abgestellt werden. Rein formal bedarf es eines Auftrags der Verwaltung, wenn z.B. dieses Ventil ausgetauscht wird.

Und wie stehen Sie dazu?

Die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum (GE) ist zu beachten. Das Absperrventil gehört zum GE. So lässt sich ein Mangel eindeutig zuordnen lassen. Der Handwerker, der den Mangel verursacht hat, muss dafür geradestehen. Bei der Heizungs-Reparatur ist es i.d.R. unabdingbar, das Absperrventil „anzufassen“, da hier die Zuleitung getrennt wird. Diese Ventile werden fast nie bewegt, sie sind nach einigen Jahren korrodiert und lassen sich nicht mehr richtig schließen. Da kann der Handwerker schon einmal ein solches Ventil anfassen und auswechseln, auch wenn der eigentliche Auftrag davor endet. Wenden Sie sich also an den Handwerker, der das fehlerhafte Teil eingebaut hat, er hat in jedem Fall die Nachbesserungsverpflichtung. Sollte dies im GE liegt, binden Sie unbedingt die Verwaltung mit ein!