Mängelbeseitigung durch Bauträger – Terminschiene

Erschienen im August 2022 im Tagesspiegel.

Was steht ins Haus?

Unsere Eigentumswohnung wurde uns im Mai übergeben, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hatten wir zeitgleich erklärt. Aus den beiden Mängellisten sind nun – 3 Monate nach den Abnahmen – immer noch einige Punkte offen. Die vereinbarten Termine sind verstrichen. Es handelt sich im Wesentlichen um kleine Punkte, bei denen die Gemeinschaft dennoch überlegt, die Sachen selbst zu beseitigen. Wir sind unsicher, hier eigenständig zu handeln, schließlich ist der Bauträger doch in der Pflicht! Bekommen wir denn anschließend die aufgewendeten Kosten so einfach erstattet?

Was steht im Gesetz?

Zu den Abnahmen werden Mängelprotokolle gefertigt und mit Abarbeitungsdatum versehen. Juristisch beginnen damit Fristen zu laufen. In der (Bau)Praxis ist die Baustelle fast fertig, die Handwerker sind nur noch sporadisch vor Ort und können auch nur punktuell arbeiten: Zugänge zu den Wohnungen müssen angemeldet werden, Termine liegen außerhalb der Kernarbeitszeit und eigentlich sind alle gedanklich bereits beim nächsten Projekt. Die versprochenen Mängelabarbeitungstermine werden nicht eingehalten – es kommt Unruhe auf. Nach einer weiteren Terminsetzung kann dem Bauträger die Mängelbeseitigung entzogen werden, mit dem einbehaltenen Geld kann dann selbst weitergearbeitet werden. Für das Gemeinschaftseigentum bedeutet dies, die Gemeinschaft muss diese Arbeiten „an sich ziehen“ und dann als Auftraggeber fungieren – ein großer Aufwand, der i.d.R. nur mit juristischer Unterstützung gelingt. Für das Sondereigentum (die Wohnung) geht es einfacher, da jeder Eigentümer für sich handeln kann. Klar ist in jedem Fall: Die Gewährleistung entfällt für diese Bereiche und der Aufwand, eigene Firmen zu finden ist immens. Anschließend müssen Sie sich mit dem Bauträger über die Kostenerstattung einigen. Wenn Sie dies mit Einbehalten, z.B. der letzten Rate verrechnen können, ist Ihnen zumindest diese Sorge genommen. Bei der Eigentumsumschreibung, wenn der Notar die vollständige Zahlung überprüft, wird es wieder spannend.

Und wie stehen Sie dazu?

Wenn die Übergaben erfolgen konnten, sollten in den Mängelprotokollen nur noch unwesentliche Mängel aufgeführt sein.
Die fixierten Termine sind zunächst nicht „zu ernst“ zu nehmen. Zielführender wären spätere Termine, als eine versprochene ambitionierte Fertigstellung, die nicht zu halten ist. Wichtig ist, dass das Druckmittel der letzten Rate nicht aus der Hand gegeben wird, das sowohl für das Gemeinschafts- als auch das Sondereigentum gilt. Letztlich haben auch die Handwerker ein eigenes Interesse, ihre Leistung fertig zu stellen und ihrerseits ihre Schlusszahlung zu erhalten. Lassen Sie daher zunächst diesen Selbstregulierungsmechanismus laufen, auch ohne Nachfristsetzung. Für das Gemeinschaftseigentum kann nur die WEG nach Beschlüssen handeln, auch hier sollte zunächst mit Geduld abgewartet werden.