Instandhaltung – Lebensdauer von Bauteilen

Zusatzfrage: Welche Lebensdauer hat ein Badewannenabfluss aus Plastik, das in die Abfallleitung führt?

Erschienen im Juli 2021 im Tagesspiegel.

Was steht ins Haus?

Bei der letzten Eigentümerversammlung berichtete die Verwaltung, dass auf uns für unser schon etwas in die Jahre gekommenes Gebäude erhebliche Kosten für Instandhaltung zukommen werden. Eine genaue Benennung der Maßnahmen wurde nicht vorgelegt, die fälligen Kosten sollen als Sonderumlagen fällig werden. Beschlüsse wurden nicht gefasst, uns ist unklar, was nun auf uns zukommt. Können solche Maßnahmen nicht vorhergesehen werden und ist es nicht Aufgabe der Verwaltung, z.B. das Hausgeld rechtzeitig anzupassen? Dann könnten doch Sonderumlagen entfallen.

Was steht im Gesetz?

Für neu gebaute Bauwerke gibt es eine 5-jährige Gewährleistung, die fast alle Maßnahmen erfasst, die später unter „Abnutzung“ anzusehen sind: An neuen Gebäuden tritt eher ein Mangel auf, als dass Schäden aus Alterung zu beheben sind. Nach 10-15 Jahren verfärbt sich die Fassade, Fugen reißen auf, ggf. lösen sich Lötnähte am Dach. Je nach Bauteil und Material gibt es eine unterschiedliche Lebensdauer – insbesondere werden hier die Außenbauteile und die Gebäudetechnik betrachtet. In Lebensdauertabellen werden z.B. Dachabdichtungen mit 40 Jahren, Dachdeckungen mit über 50 Jahren und Fassaden mit 30-40 Jahren beschrieben. Innenbauteile wie Beschichtungen oder Beläge halten theoretisch ewig (Werkstein-Treppenhaus) oder werden unmodern (Wände Treppenhaus). Schneller wird es bei der Gebäudetechnik teuer: Heizungsanlagen 25 und Ventile und Pumpen ca. 20 Jahre. Zu beachten ist, dass die Lebensdauer nicht immer vom Verschleiß, sondern auch von der technischen Innovation bestimmt wird: Das Ersetzen der Ölheizung wird politisch gesteuert, dafür ist der Wirkungsgrad einer neuen Heizungsanlage deutlich besser als bei der alten. Eine vorausschauende Instandhaltungsplanung berücksichtigt diese unterschiedlichen Verschleißzeiträume und spart rechtzeitig an. Die „Feuerwehrstrategie“ ersetzt nur ein Bauteil, wenn es versagt (z.B. Dach ist undicht). Dies ist teurer und erfordert ständig Beschlüsse für Sonderumlagen.

Und wie stehen Sie dazu?

Wenngleich die Verwaltung keine bauteilgenaue Lebensdauerberechnung aufstellen muss, ist jedoch ein Fahrplan zur Instandhaltung als Planungsinstrument erforderlich. Das Ersetzen einer Heizung oder Rohrleitungen nach ständigen Havarien, die Konsequenzen aus Dachbegehungen und Putzschäden sind abzuschätzen und dienen als Vorausschau für die Instandhaltungsumlage. Nicht ohne Grund steigen die anzusetzenden Instandhaltungskosten der II. Berechnungsverordnung (§ 28) zwischen dem Gebäudealter 22 und 32 Jahre um 60% an. Fordern Sie oder helfen Sie mit bei einer realistischen Einschätzung der zu erwartenden Aufwendungen in den nächsten 25 Jahren, um einen Überblick der zu erwartenden Kosten – ohne Sonderumlagen – zu bekommen. Dann können Sie das Hausgeld anpassen, ansparen und böse Überraschungen vermeiden!