Bauvertrag ist Werkvertrag

Erschienen im Juli 2022 im Tagesspiegel.

Was steht ins Haus?

Unser Einfamilienhaus wird durch eine Hausbaufirma errichtet, die sich um alles kümmert. Für die Ausbaugewerke kommen kleine Firmen, die fest mit unserer Hausbaufirma arbeiten. Nun verzögert sich der Ausbau, insbesondere kommt die Installationsfirma nicht so voran, wie gedacht. Wir bekommen Abschlagsrechnungen für noch nicht erbrachte Leistungen, mit dem Hinweis, dass sonst nicht weiter gearbeitet werden kann. Unser Zahlungsplan „nach Baufortschritt“ bedeutet doch, dass nur vorhandene Leistung zu bezahlen ist. Müssen wir hier tatsächlich in „Vorlage“ gehen?

Was steht im Gesetz?

Da Sie offenbar nicht „Haus + Grundstück“ gekauft haben, für Sie also nicht die MABV (Makler- und Bauträgerverordnung) gilt, regelt sich der Vertrag nach dem Werkvertragsrecht BGB §§631ff. Hier wird der Bauherr geschützt, da nur erbrachte Leistungen bezahlt werden müssen. Vorauszahlungen oder Abschläge für Materiallieferungen sind grundsätzlich nicht vorgesehen. Es gilt: erst leisten, dann zahlen. Gerade bei den Installationsgewerken werden gern Materiallieferungen wie Rohrleitungen oder Heizkörper bereits in Rechnung gestellt, wenn sie auf der Baustelle abgeladen werden. Da das „Werk“ jedoch immer den Einbau mit beinhaltet, wird diese Leistung erst dann abrechnungsfähig. Hier ist auch BGB §94 – wesentliche Bestandteile eines Grundstücks – zu beachten: Erst mit Festschrauben des Heizkörpers, das heißt mit der tatsächlichen Verbindung zum Grundstück entsteht der Eigentumsübergang. Bis dahin gehört das Material dem Handwerker. Sollte er seinerseits den Lieferanten nicht bezahlt haben, kann – und wird – dieser das nicht verbaute Material wieder abholen. Weiter ist zu beachten, dass nur mangelfreie Leistungen zu vergüten sind. Eine Abgrenzung zwischen „mangelfrei“ und „noch nicht fertig“ ist nicht ganz einfach, führt aber jedenfalls nicht zu einer abrechenbaren Leistungserbringung. Sollten konkrete Leistungsabschnitte im Zahlungsplan vereinbart sein, müssen diese vollständig und im wesentlichen mangelfrei vorliegen.

Und wie stehen Sie dazu?

Das Werkvertragsrecht schützt Sie – aber nur, wenn Sie sich an die Regeln halten. Es sind nur abgeschlossenen Leistungen zu vergüten. „Heizungs- und Sanitärrohinstallation fertig“, bedeutet, dass alle Leitungen verlegt sind und nur Waschbecken und Heizkörper angeschraubt werden müssen. Auch die Zentralen im Keller sind dann fertig gestellt. Vorauszahlungen sind grundsätzlich nicht „erlaubt“, hierzu müsste Ihnen eine Bürgschaft in gleicher Höhe übergeben werden. Stellen Sie sich immer vor, dass nach jeder Ihrer Zahlung die Baufirma die Baustelle verlässt und Sie mit dem „Rest“ – Geld das Haus selbst fertig bauen müssen! Reicht das dann, oder ist die Firma überzahlt? Es muss immer „Vor“- Leistung statt “Vor“- Kasse sein – und das weitestgehend mängelfrei! Also auch die Qualität der Leistung prüfen.