Erschienen im Tagesspiegel im November 2019
Was steht ins Haus?
An unserer Eigentums- Wohnanlage wurden umfangreiche Außenarbeiten durchgeführt: an den Fenstern, Putz- und TV-Kabelarbeiten. Nach Fertigstellung erfolgte die Abnahme durch die Hausverwaltung sowie eine eingeschaltete externe Baubetreuungsfirma. Eigentümer und Beirat wurden hierüber nicht unterrichtet, Protokolle über die Abnahme sind nicht vorhanden. Nachdem sich nun Mängel gezeigt haben, stellt sich für uns die Frage der Wirksamkeit der Abnahme. An wen können wir unsere Gewährleistungsansprüche stellen, ist die Beweislastumkehr überhaupt eingetreten?
Was steht im Gesetz?
Bei Maßnahmen am Sondereigentum, d.h. der Wohnung selbst, ist ausschließlich der jeweilige Eigentümer verantwortlich. Beim Gemeinschaftseigentum verhält es sich anders: Die Heizungsanlage, das Treppenhaus und der Außenputz gehören allen gemeinsam. Damit nicht „niemand“ zuständig ist, kümmert sich die gewählte WEG-Verwaltung um deren Bewirtschaftung und ggf. erforderliche Baumaßnahmen. Auch werden Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durch die bevollmächtigte Verwaltung beauftragt und gesteuert: Angebote werden eingeholt, Verträge verhandelt und unterschrieben. Bei größeren Maßnahmen empfiehlt sich eine Begleitung durch einen Fachplaner/ Bauleitung. Am Ende steht die Abnahme – aus technischer Sicht für beide Vertragsparteien der Schlusspunkt der Baumaßnahme. Mängelpunkte müssen abgearbeitet – und überprüft – werden, Rechnungen werden anhand der vertraglichen Konditionen kontrolliert, freigegeben und Zahlungen angewiesen. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, die Beweislast kehrt sich um. Der organisatorische Ablauf richtet sich dabei nicht nach der Struktur des Bauherrn (hier die Eigentümergemeinschaft), sondern nach der umzusetzenden Bauaufgabe. Ist der eigentliche Bauherr nicht in der Lage, die Projektsteuerung selbst vorzunehmen, wird gerne eine Baubetreuung eingeschaltet, die als „quasi-Bauherr“ fungiert: hier laufen alle Fäden zusammen und werden Entscheidungen vorbereitet bzw. gefällt.
Und wie stehen Sie dazu?
Ist der Bauvertrag mit den Unternehmen geschlossen, nimmt er seinen werkvertraglichen Lauf. Den ausführenden Firmen bleiben die internen Strukturen der Eigentümergemeinschaft verborgen – sie haben einen umzusetzenden Vertrag mit der bevollmächtigten Hausverwaltung und einem ggf. eingesetzten Baubetreuer. Hier werden Bauprotokolle ausgetauscht, ebenso wie zum Ende das Abnahmeprotokoll. Gewährleistungsansprüche bestehen selbstverständlich bei den Firmen, auch existieren die Protokolle und Abrechnungen dort. Fassen Sie ggf. dort nach, die Firmen benötigen diese Unterlagen für ihre eigene Dokumentation. Nach der Abnahme muss die WEG den Mangel nachweisen (Beweislastumkehr), dies obliegt also nunmehr der Eigentümergemeinschaft, es sei denn, es gab einen diesbezüglichen Mängelvorbehalt bei der Abnahme.
Comments are closed, but trackbacks and pingbacks are open.