Auf´s Dach bekommen

Erschienen im Tagesspiegel im September 2019

Was steht ins Haus?

Die Dachterrasse über unserer Eigentumswohnung ist undicht, nach jedem Regen vergrößert sich der Schaden in unserer Küche. Im Frühjahr wurde dies im Auftrag der Hausverwaltung begutachtet wird es wurde empfohlen,
den gesamten Terrassenboden zu erneuern, da die Erstellung im Jahr 2007 nicht fachgerecht war. Laut Teilungserklärung ist die Terrasse Sondereigentum. Wenn nun die Abdichtung mangelhaft ist, muss ich dann die Reparatur (anteilig) und den Schaden in meiner Küche bezahlen, zumal
es schon früher Schäden in meiner Wohnung durch diese Terrasse gab?

Was steht im Gesetz?

Die Abgrenzung Sonder- zu Gemeinschaftseigentum spielt eine wesentliche
Rolle. Grob gilt: Dach wird Fach, die umgebende dichte Hülle gehören zum Gemeinschaftseigentum. Alles, was das Haus gegen Niederschlag und Kälte schützt, gehört allen. Schäden am Gemeinschaftseigentum werden
grundsätzlich von allen getragen. Eine Terrassenabdichtung gehört, wie das Dach, zur Gebäudehülle. Problematisch wird es, wenn die Abdichtung nicht einfach erreichbar-zum Beispiel mit Fliesen belegt ist. Dann muss der Handwerker zunächst die Fliesen entfernen, um an die Abdichtung zu gelangen. Häufig sind die alten Fliesen nicht mehr vorhanden, die Terrasse muss ggf. neu konzipiert werden. Hier greift Paragraph 14 (4) Wohnungseigentumsgesetz mit der Regelung, dass, um die Instandsetzung durchführen zu können, der „entstehende Schaden“ am Sondereigentum .. zu ersetzen“ ist. Für Schäden am Sondereigentum, das heißt in den Wohnungen, infolge von Schäden am Gemeinschaftseigentum haftet dagegen die Gemeinschaft nicht. Zumeist sind die Ursachen zufällig, durch Alterung, Verschleiß oder ggf. auch durch nicht erkennbare Baumängel verursacht. Die Eigentümergemeinschaft hat hier weder vorsätzlich noch fahrlässig den Schaden verursacht, eine verschuldensunabhängige Haftung scheidet aus. Anders ist es, wenn z.B. ein Mangel bekannt war, aber (absichtlich) nicht beseitigt wurde oder der Verwalter eindeutigen Hinweisen auf Baumängel nicht nachgegangen ist.

Und wie stehen Sie dazu?

Dach- und Untergeschosseigentümer bleiben am häufigsten auf Reparaturkosten aus Schäden am Gemeinschaftseigentum sitzen. Die Gemeinschaft haftet nicht ftir so genannte Zufallsschäden, insofern müssen die Wohnungseigentümer die Schäden an ihrem Sondereigentum selbst begleichen. Dies trifft auch hier zu. Ihr Verwalter hat richtigerweise den
Schaden begutachten lassen und (erst) so die Baumängel festgestellt. Wäre der Handwerker aus 2007 noch in Regress zu nehmen, müssten Sie nicht selbst bezahlen. Nach über zehn Jahren ist dies jedoch nicht möglich, insofern bleibt es bei der Kostenaufteilung: Die Gemeinschaft bezahlt die Reparatur aller erforderlichen Arbeiten an der Terrasse, Sie bleiben auf
den Kosten innerhalb Ihrer Wohnung sitzen, es sei denn, die Terrassenreparatur berührt auch Teile Ihrer Wohnung.