An der Tauwasserscheide

Erschienen im 28.01.2017 im Tagesspiegel

Was steht ins Haus?

In meiner vermieteten Wohnung bildet sich Feuchtigkeit am Kunststofffenster in einem Zimmer, in der Folge schimmelt es an den Wänden. Eine Architektin sagte, dass das Fenster falsch eingebaut wurde. Der Mieter ist der Meinung, dass die Feuchtigkeit durch das Mauerwerk kommt und will nun Mietminderung geltend machen. Er fordert mich auf, von außen eine Wärmedämmung anzubringen. Bringt das etwas? Ich kann weder die bauliche Situation beurteilen, noch das Lüftungsverhalten meines Mieters kontrollieren. Welche Möglichkeiten habe ich, diese Situation zu lösen?

Was steht im Gesetz?

Es sind die üblichen Probleme der kalten Jahreszeit: Schimmel an Wänden und Tauwasser auf den Fensterscheiben. Wurde zu wenig gelüftet oder geheizt, oder ist die Bausubstanz nicht in Ordnung? Grundsätzlich gilt: ein altes Haus muss mehr beheizt werden, als Neubauten. Das bildet sich auch in der Miete ab. Wird ein Haus saniert, muss sorgfältig aufgepasst werden, dass nicht die falschen Bauteile verbessert werden. Ein typischer Fehler ist dabei der alleinige Fensteraustausch. Das ist günstig und geht schnell. In den 70er und 80er Jahren lag die Wärmedurchlasszahl (U-Wert) für Außenwände bei ca. 1,8 W/m²K, für Verbundfenster bei ca. 2,5 W/m²K. Werden diese (schlechten) Fenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt (U-Wert ca. 1,5 W/m²K), dann wird die Wand zum schlechter gedämmten Bauteil als das Fenster. Das ehemals sinnvoll abgestimmte Wärmedämmkonzept wird auf den Kopf gestellt. Es entsteht jetzt zuerst Schimmel an der Außenwand, bevor die Scheiben beschlagen. Die ehemals vorhandenen Undichtigkeiten der alten Fenster müssen durch aktives, regelmäßiges Lüften ersetzt werden. Die Bewohner müssen ihr Wohnverhalten der erfolgten Gebäudesanierung anpassen. Die technischen Vorgaben, die an das Wärmedämmkonzept des Hauses gestellt werden (20°C und 50% relative Luftfeuchtigkeit) sind schwer einzuhalten, zumal wir zwar Temperaturen fühlen, aber keinen zuverlässigen Fühler für die Luftfeuchtigkeit haben.

Und wie stehen Sie dazu?

Es muss geklärt werden, ob die Bausubstanz den geltenden Dämmvorschriften entspricht und ob Ihr Mieter ausreichend heizt und lüftet. Das Mieterverhalten kann anhand von Messungen im Winter überprüft werden. Hierzu werden insbesondere Dauermessungen durchgeführt, die das Raumklima aufzeichnen. Werden parallel die Heizabrechnungen geprüft, ergibt sich i.d.R. ein realistisches Bild der Nutzungssituation. Bei der Gebäudesubstanz sind Veränderungen gegenüber dem Erstellungsjahr zu bewerten, aber auch mögliche Kältebrücken zu analysieren: Gibt es etwa dünne Außenwände nach dem Abriss des Nachbargebäudes, wurden Räume umgenutzt, die nicht zur warmen Gebäudehülle gehören? Hier sollten Sie mit Augenmaß und einem erfahrenen Berater vorgehen und sowohl das Gebäude, als auch das Wohnverhalten untersuchen lassen.