Abdichtung der Dachterrasse

Erschienen im Februar 2022 im Tagesspiegel.

Was steht ins Haus?

Vor 3 Jahren wurde unsere Eigentumswohnung fertig. Seit längerer Zeit haben wir Ärger mit Feuchtigkeit an unserer Dachterrasse. Neben den Terrassentüren und an einer Außenwand zieht Feuchtigkeit hoch, im letzten Winter schimmelte es dort. Der Bauträger hatte daraufhin draußen an der Außenwand neu abgedichtet. Das stehende Wasser unter der Abdichtung in der großen Fläche wurde jedoch nicht beseitigt. Muss das nicht auch saniert werden, der Mangel muss doch insgesamt beseitigt werden, damit es nicht wieder schimmelt? Wie können wir dies hier einfordern?

Was steht im Gesetz?

Undichtigkeiten an Dächern und Terrassen betreffen i.d.R. die Anschlüsse an andere Bauteile und Durchdringungen (z.B. Geländerpfosten oder Austritte), selten jedoch die großen Flächen. Der Grund ist einfach: In der Fläche liegen nur die Abdichtungsbahnen, diese werden kontrollierbar sauber verschweißt und sind i.d.R. dicht. Die Anarbeitungen an den Rändern sind immer schwierig und eher fehleranfällig. Zur Mängelbeseitigung innerhalb der Gewährleistungszeit ist zu beachten, dass der Bauträger, und in der Folge der Handwerker bestimmen kann, wie ein Mangel beseitigt wird. Ein Mitspracherecht für die Käufer gibt es hierzu nicht. Für die Mangelmeldung „neben dem Fenster ist die Wand feucht und schimmelt“ kann sich der Dachdecker (zunächst) darauf zurückziehen, nur dort eine gefundene Undichtigkeit zu reparieren. Wenn zusätzlich das ganze Dach unter Wasser steht, aber der gemeldete Mangel beseitigt wurde, ist das Thema erst einmal abgeschlossen. Es kann sich dann um „einen Mangel, aber (noch) keinen Schaden“ handeln. Selbstverständlich wird immer ein mangelfreies Werk geschuldet, auch wenn noch kein Schaden eingetreten ist. Dies regelt das Werkvertragsrecht im BGB §§631ff und für die Handwerker die VOB/B. Es kann sich nun um einen anderen Mangel handeln, der gesondert zu bemängeln und zu verfolgen ist. Zuständig ist die Hausverwaltung, da es sich bei Abdichtungen um das Gemeinschaftseigentum handelt.

Und wie stehen Sie dazu?

Bleiben Sie dran und bitten Sie die Hausverwaltung sich der Sache weiter anzunehmen. Wichtig erscheint hier, die beiden Mangelpunkte Durchfeuchtung an der Außenwand und das offensichtlich „abgesoffene“ Dach zu trennen und den Bauträger mit einer weiteren Mangelmeldung zur Sanierung aufzufordern. Nicht nur ist ein (sichtbarer) Schaden zu beheben, sondern auch ein Mangel, also eine Ausführung, die erst später zu einem Schaden führen wird. Selbstverständlich muss das durchfeuchtete Dach saniert werden! Bitten Sie Hausverwaltung, dass die Mängelbeseitigung am Dach durch einen Ingenieur begleitet wird – ja, dies geht zulasten der Gemeinschaftskasse, gibt Ihnen aber die Sicherheit, dass dann alles i.O. ist. Achten Sie darauf, dass Ihnen nicht die Gewährleistung verloren gehen- nach 5 Jahren ist Schluss!