Schimmelbildung am GE & SE

Was steht ins Haus?

In meiner vermieteten Eigentumswohnung hat sich in einem Erker Schimmelbefall gebildet. Über dem Erker liegt ein Balkon, der möglicherweise nicht dicht ist. Zur Fehlersuche habe ich einen Gutachter beauftragt, damit ich gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft etwas dagegen tun kann. Auch soll er Lösungswege aufzeigen. Ich warte nun seit der Begehung in Januar auf das Gutachten, das mir schriftlich für die 15. KW zugesagt wurde, insbesondere benötige ich es für die bald stattfindende Eigentümerversammlung. Wie kann ich das beschleunigen, was kann ich tun?

Was steht im Gesetz?

Den Durchlaufschaden eines undichten Balkons von einer Schimmelbildung, die aus der Wohnung heraus erfolgt, zu unterscheiden, sollte einfach gelingen. Im einen Fall handelt es sich um eine große Menge Wasser, das immer nach Niederschlägen aus dem Gebäude selbst hervortritt. Schimmel bildet sich hiernach eher selten, da dieses Wasser abtrocknet und allenfalls gelbe Feuchteränder hinterlässt. Schimmel entsteht i.d.R. durch zu hohe Raumluftfeuchte bzw. eine fehlerhafte Dämmung. Dann setzt sich Feuchtigkeit von innen an den kühlen Stellen des Raumes ab, Tapete oder Farbe beginnen zu schimmeln. In beiden Fällen kann es sich um einen Mangel am Gemeinschaftseigentum (GE) handeln, im zweiten Fall kann aber auch eine mangelhafte Lüftung bzw. ungenügendes Heizen des Mieters vorliegen. Dann wäre allerdings die Gemeinschaft nicht der richtige Ansprechpartner. Hierzu sind genaue Untersuchungen zur Bausubstanz und dem Heiz-/ Lüftungsverhalten des Mieters erforderlich, die sich i.d.R. nicht bei einem einzelnen Ortstermin – im Winter ! – klären lassen. Daraus lassen sich dann Verantwortlichkeiten und Lösungswege ableiten. Für einen Durchlaufschaden oder einen Mangel an der Außenhülle des Gebäudes wäre die Gemeinschaft zuständig, für die die Verwaltung das erforderliche Handeln übernimmt. Insofern ist es immer sinnvoll, die Verwaltung früh einzubinden, wenn die Zuständigkeit nicht klar in Ihrem Sondereigentum liegt.

Und wie stehen Sie dazu?

Besteht Sorge, dass ein Schaden oder Mangel an der Gebäudesubstanz vorliegt, d.h. an der Außenhülle „Dach und Fach“, ist immer die Hausverwaltung einzuschalten und das erforderliche Vorgehen abzuklären. Auch wenn sich Ihr Mieter selbstverständlich an Sie wendet, kann doch die Gemeinschaft zuständig sein. Die Verwaltung wird dem Gutachter präzise technische Fragen stellen und die Zuständigkeit zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum feststellen. Wenn der Gutachter Ihnen einen Termin zur Vorlage seiner Stellungnahme zugesichert hat, sollte er sich daran halten. Sie müssten dann Druck machen, die rechtlichen Möglichkeiten einer Verzugsetzung und ggf. Kündigung bringen Sie nicht weiter, da Sie ja seine Expertise benötigen und erneute Messungen ggf. erst wieder im nächsten Winter möglich sein werden.