Das Handwerkerobjekt

Erschienen im Oktober 2017 im Tagesspiegel

Was steht ins Haus?

Glücklicherweise trat vor dem geplanten Wohnungskauf (Altbau, 4.OG) Wasser aus der Decke. Dort waren alte, brüchige Wasserleitungen sichtbar. Auch ist die Elektroverteilung in der Wohnung nicht mehr zeitgemäß. Es stehen diese und die Wohnung im DG mit offensichtlich nicht fachgerechter Terrassensanierung zum Verkauf. Kann ich sicher sein, dass die versprochene Sanierung ordnungsgemäß durchgeführt wurde? Wie weit ist jeder Erwerber für seine Wohnung verantwortlich? Wie sieht es mit der undichten Dachterrasse aus? Wer haftet für welchen auftretenden Schaden?

Was steht im Gesetz?

Es sind Mängel am Sonder- (SE) und Gemeinschaftseigentum (GE) zu unterscheiden. Die Abdichtung, Verteilleitungen in der Decke etc. gehören zum GE, die Elektroverteilung in der Wohnung zum SE. Die nun offensichtlichen Mängel muss der Verkäufer fachgerecht beseitigen. Grundsätzlich ist er nicht verpflichtet, dies mit mehr als einer entsprechenden Erklärung zu unterlegen. Sollte sich im Nachhinein heraus stellen, dass die Mangelbeseitigung nicht erfolgreich war, muss er dafür einstehen, denn die Mängel waren bekannt. Zeigen sich Mängel aber erst nach Ablauf der Verjährungsfrist (5 Jahre), teilen sich die Zuständigkeiten in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf. Um die Terrasse und die Verteilleitungen (GE) muss sich dann die WEG-Hausverwaltung kümmern, d.h. es können diesbezüglich auch Kosten auf die Erdgeschossbewohner zukommen. Mängel am Sondereigentum bleiben bei Ihnen. Der im Kaufvertrag übliche Gewährleistungsausschluss „gekauft wie gesehen“ betrifft nicht die so genannten „versteckten Mängel“ oder die, deren Beseitigung zugesichert wurde. Besteht die Sorge, dass die Mängelbeseitigung nicht fachgerecht erfolgten könnte, gibt es die Möglichkeit weitergehender Vereinbarungen, z.B. über die Einbindung unbeteiligter Dritter zur Überprüfung der fachgerechten Mängelbeseitigung. Hier bietet es sich an, z.B. von der IHK einen Sachverständigen benannt zu bekommen. Dies muss aber gemeinsam geregelt werden.

Und wie stehen Sie dazu?

Der Verkauf von „Handwerkerobjekten“ ist beliebt, aber nicht ohne Risiko, jedenfalls ist Ärger vorprogrammiert. Stellen Sie sicher, dass die Mängel beseitigt werden, greifen Sie dazu – gemeinsam mit dem Verkäufer- auf einen fremden Dritten zurück. Sollten Schäden erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auftreten, haftet die gesamte Gemeinschaft z.B. für die undichte Terrasse. Auch da liegt dann Ärger in der Luft. Bei der Ausstattung der Wohnung (Elektroverteilung) müssen Sie sich beim Verkauf einigen: „gekauft wie gesehen“. Seien Sie froh, dass die Mängel rechtzeitig aufgetreten sind und Sie noch handeln können. Bei diesen Objekten können im überhitzten Markt leider nicht immer die notwendigen Auffangnetze eingezogen werden, oftmals steht ein anderer Interessent schon bereit, der Ihre Fragen nicht stellt.